Enquête sur les impacts humains et immobiliers de la déspatialisation du travail

Les autrices de l’enquête The Boson Project, Anne-Sophie Winiszewski, directrice Conseil – Transformations et espaces de travail et Fleur Cabeli, directrice Conseil – Secteur Habitat, Territoires, Immobilier, sont parties d’un constat : depuis 20 ans, les grandes institutions d’appartenance et les cadres de références qui ont structuré notre société s’effritent : l’école, la politique, la religion, la famille... Nous semblons sortir de l’ère des collectifs. L’institution travail et le bureau ne font pas exception. 


Cette question très actuelle, de l’individuel et du collectif, nous l’avions également mise en avant dans notre Baromètre Actineo. Le philosophe Benoît Heilbrunn expliquait que le bureau subissait le même sort que la famille : 


La volonté d’émancipation et d’individualisation sont de plus en plus fortes. Or le télétravailleur se trouve dans une situation ambiguë : il est tiraillé entre son sa volonté d’échapper au travail dans le sens taylorien du terme, et sa peur de l’isolement, et de ne plus pouvoir « jouer son rôle » au sein de l’entreprise et du collectif.

Le fait est que les Français ont remis en cause la place que le travail occupait dans leur vie. On a beaucoup parlé de Grande Démission, de quiet quitting... Dans le Baromètre Actineo 2023, 30 % des répondants envisageaient de quitter leur travail dans les prochaines mois. Quand 60 % des actifs en 1990 considéraient le travail comme « très important », ils ne sont plus que 24 % en 2023 (Fondation Jean Jaurès). 

Semaine de 4 jours ou forfait télétravail, jusqu’au 100 % remote... les politiques RH doivent répondre à une aspiration des actifs de mettre à distance, physique et psychologique, le travail, et l’immobilier de bureau est malmené. Le besoin de rupture avec un lieu symbole d’un quotidien révolu et les désirs de liberté et de mobilité signent-ils la fin du bureau ? Paradoxalement, on n’a jamais autant entendu dire que le bureau était important. 


D’abord, parce que seuls 34 % des actifs sont éligibles au télétravail (dans le Baromètre Actineo 2023, 56 % des personnes interrogées travaillent uniquement en présentiel au bureau), en particulier les cadres, en Île-de-France et dans les zones denses. Ensuite, parce que cette quête de liberté des travailleurs n’est pas contradictoire avec la recherche d’interactions. Le bureau s’impose comme le 1er terrain de jeu de la redéfinition de ces nouveaux équilibres entre distance et interactions.


L’objectif est donc de définir les nouveaux équilibres de l’expérience de travail et construire les nouveaux points d’ancrage d’un collectif « entreprise » en réinvention. Premiers impactés par ces ajustements et leviers de cette réinvention, le bureau et la stratégie immobilière ont été propulsés sur le devant de la scène. Quel rôle l’immobilier peut-il et doit-il jouer ? Trois enseignements clés semblent ressortir des témoignages recueillis.

1 — Une époque qui appelle à l’introspection et au leadership des dirigeants : réinventer des modèles d’organisation du travail

Dans ce contexte incertain, chaque entreprise semble tracer sa propre voie pour repenser des modèles d’organisation du travail et une relation au bureau en cohérence avec son secteur d’activité, sa culture, la typologie de ses métiers, son stade de développement... et les convictions de ses dirigeants.

Le décideur immobilier a aujourd’hui pour responsabilité de ramener et d’attirer les salariés au bureau. Le manager est souvent devenu l’unique attache du salarié à son entreprise et a dû être le garant d’une stabilité globale : pour l’entreprise (faire respecter les accords de télétravail, assurer l’activité...) ; pour l’équipe (organiser le travail en hybride, maintenir la cohésion et le lien social...) ; pour le salarié (veiller à l’état de santé mentale de chacun, être beaucoup plus à l’écoute des situations individuelles...). Cette concentration de responsabilités, nécessaire en temps de crise, n’est pas soutenable dans la durée. Cela implique de soulager les managers et de leur apporter un accompagnement dans leurs nombreuses responsabilités. De l'avis de tous les répondants, la direction Générale être impliquée, au même titre que la direction des Ressources Humaines, pour faire converger les points de vue et dessiner le bon modèle.
 

2 — 1er défi pour les décideurs immobiliers : réinventer l’espace de travail

Faire de l’immobilier dans un monde mobile
Malgré l’instauration du télétravail, 48 % des décideurs immobiliers déclarent que le taux d’occupation des bureaux a augmenté depuis septembre 2022.
De plus, l’irruption dans le débat de la semaine de 4 jours implique souvent moins de télétravail dans la pratique. Pour avancer dans une période d'instabilité, chacun adopte la stratégie des petits pas et du test & learn, tout en se dotant de repères clés pour faire évoluer l’objet immobilier : la data (mesurer et suivre les flux et usages des bureaux), l’observation et le dialogue avec les équipes. La réversibilité des choix devient une condition sine qua non de l’action immobilière.

Pour absorber des flux variables (à l’échelle de la semaine, mois, année), dans un espace qui reste invariable, deux stratégies sont évoquées : 

  • Chercher à adopter le tempo des équipes pour optimiser l’immobilier (avec la semaine de 4 jours, par exemple) ;
  • Lisser la fréquentation sur la semaine par différents moyens : le bâton (la contrainte) ou la carotte (chercher à faire des lundis et des vendredis des moments désirables du vivre ensemble ; offrir aux salariés de la visibilité sur la venue au bureau de leurs collègues et sur le calendrier événementiel de l’entreprise, etc.).

La question est posée : si l’on accepte que le flux de fréquentation soit variable, peut-on faire varier l’espace pour qu’il s’y adapte ? Aujourd’hui, des solutions apparaissent sur différentes temporalités : la location de salles de réunions ou espaces de coworking pour supporter les pics de fréquentation ; le bureau opéré, pour augmenter ou réduire ses surfaces rapidement. Mais pour les répondants, ces solutions présentent leurs limites : elles restent onéreuses et contribuent à éclater le corps social.

Trouver l’équilibre entre optimisation et attractivité
Se sentir mieux que chez soi sans espace à soi est la prouesse que doivent réaliser les décideurs immobiliers qui ont pris le chemin de l’optimisation des surfaces. 
Depuis 2022, ils sont 76 % à déclarer avoir réaménagé ou être en train de réaménager les espaces de travail. 67 % des décideurs immobiliers interrogés déclarent avoir mis en place ou sont en train de mettre en place une politique de flex office, et 58 % des décideurs immobiliers interrogés déclarent que les espaces consacrés au collectif ont augmenté ces trois dernières années. 

À noter que le confort acoustique est évoqué dans l’enquête comme le sujet majeur à traiter pour les entreprises (dans le Baromètre Actineo 2023, seuls 61 % des répondants sont satisfaits du niveau de bruit).

Plusieurs stratégies sont mises en place :
Du bureau sanctuaire au bureau as a service pour trouver le bon équilibre : proposer un maximum de typologies d’espaces différents à adopter en fonction des besoins ; proposer une expérience la plus fluide possible grâce à la mise en place d'outils de réservation et de parcours (notamment numériques : réservation de parking, de poste, de repas...) ; proposer des services qualitatifs pour faciliter et upgrader l’expérience du quotidien.

Permettre à ce lieu d’être un lieu de vie et de reconnexion, un lieu de représentation collective de l’entreprise, un lieu de proximité avec les clients et l’écosystème de l’entreprise :
C’est particulièrement vrai pour la Gen Z, qui est à la recherche de contact. Pour cela, le bureau est un outil privilégié. La qualité de vie et des conditions de travail sont bien entendu nécessaire, mais le travailleur se déplace, parce qu’il y trouvera une certaine émulation et une bonne ambiance, qu’il fera l’expérience d’un collectif solidaire, qu’il ressentira la satisfaction du travail bien fait, qu’il apprendra au contact des autres, qu’il partagera des fiertés collectives.


L’animation de la vie collective est une priorité pour les décideurs immobiliers sur laquelle le chemin est encore long : 28 % se déclarent en difficulté sur le sujet. Quelques pistes de réponse sont proposées comme penser les différentes échelles de cohésion (au niveau de l’équipe) ; identifier et outiller les responsables (les former), penser l’animation sur différents sujets (convivialité, animation pro, valeurs comme l’humanitaire et l’environnement)

3 — 2e défi pour les décideurs immobiliers : réinventer la géographie du travail et le rapport au territoire

Proposer des lieux d’ancrage pour des travailleurs de plus en plus mobile
Le sujet médiatisé de « l’exode urbain » et les désirs d’ailleurs digital nomads, révèlent sous un jour nouveau l’enjeu des stratégies immobilières des entreprises. Proposer des solutions de mobilité devient un enjeu de rétention et d’attraction des talents, auquel les entreprises doivent répondre.

Le télétravail et les nouveaux modèles d’organisation vont-ils pour autant redessiner la géographie du travail et la relation aux territoires ? Les entreprises y croient encore timidement. Une conviction partagée à la majorité : le bureau, où qu’il se trouve, reste un point d’ancrage essentiel pour les collectifs pour 76 % des entreprises interrogées.

De la gestion de l’exception sur les mobilités géographiques au pari du réseau
en renforçant certains pôles hors de l’Île-de-France ou en développant de nouvelles implantations en régions pour promouvoir de nouveaux deals entreprise-salarié, la réflexion immobilière se base sur un triptyque : opportunité de développement géographiques, logique d’attractivité des talents, prix du mètre carré. Le corpoworking, espace de travail partagé interne à une entreprise, est présenté comme nouvel outil de la mobilité.

Proposer des lieux d’être ensemble pour des corps sociaux éclatés et des réalités diverses
Différentes réalités de travail coexistent au sein de l’entreprise, soit parce que les collectifs sont éclatés géographiquement, soit parce que certains n’ont pas accès à la flexibilité offerte par le télétravail. Ces situations rendues visibles peuvent créer des fractures. L’enjeu est donc d’entretenir un sentiment d’appartenance commun, et de penser de nouveaux moyens pour rééquilibrer les schémas. Là aussi, la semaine de 4 jours peut offrir un avantage aux salariés qui n’ont pas accès au télétravail.

La ville mixte et les zones faciles d'accès attirent non seulement les salariés désireux de ses aménités, mais également les entreprises pour se rapprocher des clients et des partenaires. Ce critère de centralité semble davantage privilégier l’option d’un bâtiment plus concentré, à taille humaine, que celle du campus unique, tout simplement pour des questions de prix et de rareté. Concilier la proximité avec la ville et des bâtiments à taille humaine, est un rêve pour beaucoup de décideurs interrogés.

Repenser l’impact sur la cité et la société du bureau
L’immobilier de bureau est un outil de reconnexion aux territoires et à la société. Trois phénomènes se rencontrent ici : le besoin des Français de reconnexion à une vie de quartier, qui a émergé avec les confinements ; la nécessité pour les entreprises de faire face à leurs responsabilités sociales et sociétales, vis-à-vis à la fois de leurs salariés et partenaires et de leurs clients ; la mise en tension des territoires français avec la lutte contre l’extension des villes et le besoin de densification. Les entreprises doivent, plus que jamais, devenir des acteurs de la société, à commencer par la société qui les entoure : leur ville, leur quartier, leur lieu d’ancrage

Les bureaux, incarnation territoriale des entreprises, sont appelés à jouer leur rôle d’acteurs de la ville en devenant des morceaux utiles de la ville densifiée, plutôt que des tours d’ivoire. Si aujourd’hui les décideurs immobiliers peinent à y croire, face aux défis techniques, réglementaires, sécuritaires et logistiques, ils sont les premiers à appeler de leurs vœux cette synergie avec la ville, aux côtés des salariés, des élus locaux et des riverains.

Conclusion

Les entreprises françaises ont la capacité de proposer une expérience et un nouvel imaginaire du travail, ancré dans les relations et le territoire.
L’immobilier, comme lieu de proximité, peut et doit jouer un rôle clé dans cette réinvention.
 

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Baromètre Actineo 2023