Chapitre 5 - La localisation et la qualité de la vie

À une époque où les limites temporelles et spatiales du travail tendent à se brouiller, où le bureau colonise la maison quand ce n’est pas la maison qui s’installe au bureau, où l’entreprise offre à ses salariés des services qu’ils devaient jusque-là chercher à l’extérieur, les réflexions sur la qualité de vie au travail doivent être élargies pour s’inscrire dans la problématique plus générale des modes de vie.

Embouteillages, grève des bus, des trains, du RER, du métro… La qualité des liaisons entre lieux d’habitation et lieux de travail joue, c’est évident, un rôle déterminant dans la qualité de vie des salariés. Un déménagement de l’entreprise, par exemple, peut allonger leurs trajets quotidiens, donc générer du stress, ou au contraire rendre leurs allers-retours plus faciles et/ou plus rapides, donc améliorer leur bien-être. Compte tenu de l’importance croissante que revêtent les transports, tant par le temps que l’on y passe qu’en termes de pénibilité, l’articulation espaces immobiliers/espaces urbains est aujourd’hui l’un des paramètres qui conditionnent la réussite ou l’échec des projets d’aménagement, ce qui impose de la prendre en compte très en amont.

Contrairement à la dernière partie du XXème siècle, où l’évolution de la fonctionnalisation/spécialisation des espaces urbains avait eu tendance à éclater la ville en « zones de vie », « zones de sommeil » et « zones de travail », les impératifs du développement durable conduisent aujourd’hui au grand retour de la ville à visage humain. Avec, comme au bon vieux temps, des rues, des places, des magasins, des logements, des lieux de travail, d’éducation, de loisirs, etc., étroitement imbriqués. Une agglomération, certes, mais aérée dans les deux sens du terme, avec des jardins (des vrais, pas des plantes hors-sol sur des dalles en béton…). Une ville aussi où l’on peut circuler à pied et à vélo, avec des immeubles ni trop hauts, ni trop bas, et des transports en commun adaptés (de l’« omnibus » au « rapide ») selon les niveaux d’agrégation des espaces.

C’est sur cette toile de fond que s’esquissent les mouvements (tâtonnements ?) actuels, sans qu’il soit réellement possible d’en dégager la tendance dominante. En matière d’immobilier de bureaux plus qu’ailleurs, chaque cas est un cas particulier, et les facteurs à prendre en compte pour choisir la bonne implantation sont si nombreux et si divers (quand ils ne sont pas carrément conflictuels) qu’on se limitera à un inventaire des grands cas de figure et des principales problématiques qui s’y rattachent.

Le cœur de Paris est emblématique des difficultés que l’on rencontre pour aménager des bureaux dans le centre des grandes villes. Certes, on y bénéficie de la densité exceptionnelle du tissu urbain et des réseaux de transports en commun, mais on s’y trouve confronté à un double écueil : le coût de l’immobilier, d’une part, et d’autre part la difficulté de rationaliser (donc de rentabiliser) l’espace dans les immeubles anciens – le plus souvent « haussmanniens » – qui constituent la plus grande part de l’offre, surtout dans les quartiers les plus prestigieux.

Les problèmes que l’on rencontre dans ce type de construction sont généralement imputables à la morphologie du bâti : des murs porteurs fractionnant les espaces, des hauteurs sous plafond excessives ou insuffisantes (selon la « noblesse » de l’affectation du lieu aux siècles derniers ou le rang de ses occupants successifs), des volumes plus ou moins grands et des voies de circulation plus ou moins commodes en vertu de la même logique hiérarchique… Autant de facteurs qui ne favorisent guère un redéploiement efficient des espaces conforme aux grandes orientations que nous avons essayé de dégager aux chapitres précédents.

Dans la pratique, sauf quand on a affaire à des bâtis d’origine industrielle (type Imprimerie Nationale ou Grands Moulins) ou à des ensembles de bureaux récents mais « vieillis », le parc immobilier ancien de la capitale est mal adapté aux open space en vastes plateaux et même en plateaux de taille moyenne. S’il est possible d’y réaliser des open space « intelligents » qui savent composer avec la fragmentation et l’hétérogénéité des espaces, c’est en général au prix de restructurations coûteuses.

Par ailleurs, les grandes sociétés (qui sont aussi celles qui pourraient le plus facilement s’offrir le centre de Paris) emploient des équipes nombreuses qui, pour des raisons historiques, sont la plupart du temps déployées sur plusieurs sites. Et quand elles décident de les regrouper, cela implique de trouver des surfaces immobilières importantes qui sont rares intra-muros, donc chères.

On comprend pourquoi ne tendent à se maintenir (à plus forte raison à s’installer) au centre de Paris – en particulier dans les quartiers d’affaires les plus prestigieux – que les sièges sociaux, les directions et les services les plus « nobles » des entreprises les plus puissantes. Cela se conçoit d’autant mieux que leurs personnels, essentiellement des cadres supérieurs, s’accommodent bien des surfaces cloisonnées (ils sont même très demandeurs de bureaux individuels !). Leur rentabilité est censée justifier les surcoûts immobiliers d’une installation dans le « triangle d’or » de la capitale, et leur rémunération leur permet de se loger dans Paris ou en proche banlieue, où ils bénéficient en prime de transports en commun et de services de qualité.

À l’inverse, les entreprises moins favorisées seront, pour des raisons budgétaires évidentes, amenées à s’installer plutôt en grande banlieue, dans des locaux où elles seront tentées de chercher à rentabiliser au maximum le moindre mètre carré et d’investir un minimum dans les aménagements de leurs bureaux. Quant aux salariés, souvent logés loin de leur lieu de travail, ils devront s’accommoder de conditions de transport médiocres et de temps de trajet trop longs – d’où du stress.*

* La « double peine », en quelque sorte ou, pour forcer encore un peu plus le trait : aux uns, le centre-ville, les beaux appartements dans les quartiers chics et les bureaux haussmanniens où l’on va en métro direct, à vélo, voire à pied, faire un job agréable et valorisant ; aux autres les banlieues plus ou moins lointaines, les interminables trajets dans les transports en commun ou bien les embouteillages – avec, arrivé au travail, des open space low cost à partager sans modération avec des collègues tout aussi stressés…

Quand le bureau devient un simple port d’attache

Trois tendances expliquent les évolutions constatées ces dernières années dans l’immobilier tertiaire :

• La baisse des taux d’occupation. Un cadre passerait aujourd’hui, selon son activité, 12 à 25 % de son temps de travail assis à son bureau.

• La diminution des surfaces utiles des postes de travail : 20 à 25 m2 en moyenne en 1998, 10 m2 environ aujourd’hui.

• L’influence des nouvelles technologies de communication. La frontière entre le travail et le monde extérieur est de plus en plus floue, ce qui entraîne une certaine forme de nomadisme. Parallèlement, d’autres espaces tendent à prolonger, voire à supplanter, le bureau qui se transforme en port d’attache quand ce n’est pas en simple annexe. Ce phénomène induit également une mixité d’usage.

Enfin, si les préoccupations environnementales entrent de plus en plus en ligne de compte au moment de l’implantation et de l’aménagement des bureaux, elles n’y jouent pas encore un rôle déterminant.

Source : Jean-Louis Pollard, directeur du développement des grands projets, Unibail Rodamco. Colloque Actineo, « Les nouveaux environnements de la performance », 4 décembre 2007.

En tête du hit parade : paris et la première couronne

Une proportion non négligeable des déménagements d’Île-de-France portant sur des surfaces de bureaux de plus de 1 000 m2 continue à être enregistrée dans Paris. Il n’y a là rien d’étonnant compte tenu de l’importance du parc existant intra-muros (plus de 16 millions de mètres carrés). Dans le même temps, on observe une accélération des mouvements centrifuges vers les Hauts-de-Seine – et dans une moindre mesure vers la Seine-Saint-Denis. En revanche, peu de déménagements se font de banlieue à banlieue.

Source : Laurent Lehmann, directeur général adjoint de CB Richard Ellis, Colloque Actineo « Les nouveaux environnements de performance », 4 décembre 2007.

 

Parties à la recherche d’un cadre de travail plus rationnel, soucieuses aussi de réduire le coût du foncier, peut-être même fières de pouvoir offrir à leurs salariés des conditions de travail qu’elles jugeaient bien meilleures (des bureaux fonctionnels dans des immeubles neufs, plus propres et mieux aménagés), nombre d’entreprises ont ainsi quitté le centre de Paris pour aller s’établir totalement ou partiellement en banlieue et plus particulièrement en grande banlieue. Ces implantations se sont faites pour l’essentiel suivant le modèle horizontal, avec des open space plus ou moins vastes et, plus rarement, avec des open space intelligents.

Pourtant, en dépit des avantages le plus souvent réels procurés aux salariés par ces déménagements, et malgré les efforts tout aussi réels accomplis parfois par l’entreprise pour leur faciliter la vie en leur offrant des services, la greffe ne prend pas toujours.* Avec, comme effets collatéraux de la transplantation, des démissions, ou encore, moins visible mais tout aussi pernicieux, un vent d’insatisfaction ou un climat de démotivation chez ceux qui, à contrecœur, ont accepté de rester pour ne pas perdre leur emploi.

Confrontées à de telles situations, les directions des ressources humaines ont parfois été tentées de dénoncer le conservatisme de leurs collaborateurs, habitués à leur train-train et arc-boutés sur leurs « petites habitudes », leur « résistance au changement », incompréhensible face à une amélioration objective de leurs conditions matérielles.

Côté salariés, on incrimine souvent, bien sûr, le passage à l’open space, surtout de grande taille. Mais aussi la dégradation des conditions de transport et l’allongement des temps de trajet, en particulier chez les salariés les plus anciens qui avaient réussi à « optimiser » ce paramètre de leur qualité de vie.

* Un exemple caricatural de ces déboires est fourni par l’assureur Aon, parti à Colombes en 2009 et revenu peu après dans le 15e arrondissement : la direction a dû faire machine arrière sous la pression des salariés et pour éviter de perdre ses cadres et ses clients. Comme l’expliquait Robert Leblanc, nommé président à la suite de ce pas de clerc : « Le déménagement en banlieue, dans un lieu peu accessible par les transports en commun, a été vécu comme une punition violente, à un moment où les résultats étaient mauvais, une sorte de double peine. » (cité par Les Échos, 13 octobre 2011, p. 25).

Le parc de bureaux en Île-de-France 

En Île-de-France, l’essentiel du parc de bureaux se trouve dans le centre de Paris et dans les quartiers d’affaires de la capitale, ou autour de pôles tertiaires comme La Défense.

Cette répartition traduit la préférence – des entreprises comme des salariés – pour les implantations au cœur des villes et des systèmes de transport radiaux. Il ne s’agit d’ailleurs pas d’une spécificité française, et un phénomène de même nature peut s’observer, par exemple, à Londres

Les villes nouvelles et les zones périphériques d’activité comme Vélizy sont nées de la volonté de promouvoir le polycentrisme face à cet excès de centralisation. Si Marne-la-Vallée ou Saint-Quentin-en-Yvelines sont aujourd’hui autant de pôles d’activité qui fonctionnent de manière satisfaisante, toutes les tentatives n’ont pas été couronnées succès.

La production nouvelle de bureaux en Ile-de-France est d’à peu près un million de mètres carrés par an. Mais il s’agit, pour la moitié environ, de simples restructurations sans changement de localisation. La majorité des opérations de construction a pour cadre la périphérie de Paris. De nouveaux sites naissent également. Il s’agit souvent d’implantations pionnières, où les composantes essentielles de la ville (réseaux, transports, services…) sont à créer.

Source : Anne-Marie Romera, directrice de l’économie et du développement local de l’IAURIF Colloque Actineo « Les nouveaux environnements de la performance », 4 décembre 2007.

Aménagement, recrutement et fidélisation

« L’aménagement de nos locaux à La Défense a nécessité un investissement considérable : 1,5 % de notre chiffre d’affaires annuel. Parallèlement, le loyer et les charges ont doublé, et les charges sociales ont augmenté de 1,2 % à cause de la taxe de transport.

Mais l’impact sur le recrutement a été déterminant : le taux de concrétisation des entretiens d’embauche s’est amélioré de 20 %, passant de 50 % à 70 %. En particulier, notre nouvelle implantation nous a permis d’attirer les plus hauts potentiels, qui avaient le choix entre plusieurs employeurs. La croissance induite par ces recrutements a permis d’éponger le prix de l’opération en moins de deux ans, et SoluCom espère maintenir sa marge bénéficiaire malgré le coût du déménagement.

Personne n’a démissionné à cause du déménagement. Les salariés se sont au contraire sentis valorisés par notre implantation au cœur d’un quartier d’affaires. À cet effet psychologique très positif s’est ajoutée une nette amélioration des échanges et de la convivialité en interne.

Les relations de SoluCom avec le monde extérieur se sont également renforcées. Les clients, notamment, sont de plus en plus nombreux à fréquenter nos nouveaux locaux et même à y organiser des réunions.  

Source : Pascal Imbert, Président du directoire de SoluCom, Compte rendu de l’atelier : « Qualité de vie au travail : comment faire de l’aménagement de l’espace un levier de performance ? » Colloque Actineo, 18 et 27 octobre 2005.

De Paris à Nanterre : le choix de Manpower 

Manpower occupait auparavant trois sites : son siège, installé depuis plus de vingt ans rue Jacques Bingen dans le 17e arrondissement de Paris, une annexe à Saint-Ouen, et un autre bâtiment encore. Une situation qui ne facilitait guère le travail collaboratif. Le regroupement devait aussi être mis à profit pour donner une image plus moderne de l’entreprise :

« Notre siège était implanté dans un quartier très sympathique, idéal pour déjeuner ou faire du shopping, mais finalement peu pratique pour travailler. L’immeuble […] peu évolutif, n’offrait guère de possibilités de réaménagement, tant pour les salles de réunion que pour le wi-fi. Il était donc temps de regrouper nos équipes dans un immeuble fonctionnel, doté d’outils plus performants.

Trouver dans Paris un bâtiment répondant à ces critères était mission impossible. Les salariés habitaient un peu partout, avec toutefois une très légère majorité pour le nord-ouest de Paris. Comme notre siège était déjà dans le 17e, nous avons cherché plutôt dans les banlieues nord-ouest. Et même là, l’offre n’était pas très large. Après un zoning d’analyse capacitaire vertical et horizontal, deux immeubles se sont distingués.

Aujourd’hui, nous sommes idéalement situés entre La Défense et Rueil-Malmaison, à 10 minutes à pied de la vieille ville de Nanterre. Nous avons soigné l’aménagement pour faire oublier que nous avions quitté Paris. Rien ne remplacera jamais le charme de la capitale, mais nous avons tout fait pour offrir à nos collaborateurs un maximum de compensations. Ils ont été ravis, par exemple, de trouver à leur arrivée un mobilier entièrement renouvelé, des postes de téléphone de dernière génération, des ordinateurs portables etc. Sans compter les box de réunion pour s’isoler et toute une palette d’avantages et de services. Au final, les prestations sont bien supérieures à ce que les salariés de Manpower auraient pu espérer dans Paris. »

Source : Fabienne Lampel, directrice Achats et Immobilier de Manpower. Site Actineo.

 

Les entreprises parisiennes tentées par un déménagement centrifuge sont de plus en plus conscientes des écueils qui viennent d’être évoqués, et leurs responsables se préoccupent donc très longtemps à l’avance de réunir un maximum de conditions propices, de manière à aboutir à un compromis satisfaisant pour les salariés. À commencer par un choix judicieux de l’implantation : quitter la capitale pour faire des économies, oui, mais pour aller où ? La grande banlieue, on l’a vu, n’a pas – et c’est une litote – que des avantages. La petite couronne, certes plus onéreuse*, a quant à elle bien des atouts.

  • Tout d’abord, une bonne desserte par les transports en commun existants, et non par de mirobolantes mais hypothétiques liaisons à venir, lesquelles, dans le contexte de crise actuel, ont bien peu de chances de voir le jour à court terme – c’est une autre litote !** Voilà pourquoi tant de sociétés et non des moindres se sont récemment implantées juste au-delà du périphérique, histoire de profiter de la décote immobilière sans pour autant s’exiler aux marches de l’empire…***
  • Ensuite, le nombre et la variété des commerces et des services offerts par le tissu urbain environnant, qui reste très dense. D’autant que le clivage entre zones d’affaires et d’activité et zones de vie et d’habitation y est bien moins prononcé qu’en grande banlieue. Ce qui améliore d’autant la qualité de vie au travail des salariés – et leurs chances de pouvoir se loger à proximité s’ils sont prêts à déménager eux aussi.

* La première couronne offre néanmoins des loyers moins élevés tout en bénéficiant des transports en commun. En regroupant 9 000 salariés sur le campus Evergreen à Montrouge, le Crédit Agricole devrait ainsi économiser plus de 100 millions d’euros de loyer par an. De même, Prisma Presse sera bientôt regroupé autour d’un jardin à Gennevilliers. C’est la proximité de la ligne 13 du métro qui, plus que tout autre argument, a déterminé ce choix. (Les Échos, 20 mai 2010, p. 26).

** Jean-Paul Huchon, président PS du conseil régional de l’Île-de-France, déclarait le 2 juin 2011 à propos du Grand Paris : « Les entreprises doivent nous aider si elles veulent un système de transports qui provoque moins de stress et qui permette à leurs salariés d’arriver à l’heure » (cité par Direct Matin, édition Paris Île-de-France du 29 juin 2011).

*** Voir par exemple les quartiers en bord de Seine : à Boulogne-Billancourt, sur la rive gauche (TF1, Rhodia, Moët Hennessy), ou à Issy-les-Moulineaux, sur la rive droite (Campus Microsoft, Bouygues Immobilier et Bouygues Telecom, SODEXO, Yves Rocher…).

  • Enfin, la petite couronne reste le terrain de prédilection de l’immobilier horizontal, voire du campus (ou du moins de sa version compacte). Ce qui permet du même coup l’adoption d’aménagements plus « humains », c’est-à-dire plus conformes aux attentes des salariés telles qu’elles ressortent des études citées plus haut : préférence pour les petits bureaux collectifs ou les open space de taille moyenne (ou encore open space intelligent) plutôt que pour les grands plateaux hérités du modèle industriel… Fait évidemment exception le quartier de La Défense,* où dominent (et dans tous les sens du mot) les tours et les immeubles de grande hauteur,

Cette démarche sera naturellement d’autant plus efficace (et donc rentable) que les responsables auront su communiquer autour du projet de manière à surmonter les résistances au changement et à limiter les risques de rejet.

* La Défense, avec ses tours de bureaux et sa dalle, est un quartier d’affaires unique en France et en Europe qui, à ce titre, bénéficie d’une dynamique particulière. On y assiste à la construction de nouvelles tours « prestigieuses », toujours plus hautes et plus modernes, et dans le même temps à une réhabilitation en profondeur des tours anciennes (25-30 ans) qui sont remises aux normes actuelles au prix de travaux d’aménagement lourds et coûteux. Il existe autour de ce quartier un double mouvement d’entreprises : centrifuge vers des banlieues plus lointaines, avec un abandon corrélatif de la verticalité au profit de l’horizontalité, et centripète vers Paris intra-muros avec une autre verticalité dotée d’attributs fonctionnels et symboliques.

Partir en petite couronne pour devenir un vrai Groupe : Quintess à Levallois-Perret

La marque Quintess a été créée en 2005 pour rassembler sous une même bannière des filiales jusque-là réparties sur trois sites d’Île de France : Paris, dans le 8e arrondissement (1 000 m² de bureaux) ; Clichy, au nord-ouest, dans la première couronne (1 000 m² de bureaux mais aussi de locaux d’activités) ; Fontenay-sous-Bois, à l’Est, en deuxième couronne (200 m² de bureaux).

Le site de Clichy a été conservé : il n’était pas en fin de bail, le loyer était très peu élevé, et il comportait des locaux d’activités dont le groupe avait encore besoin. La recherche a été concentrée sur les communes voisines et c’est Levallois-Perret qui l’a emporté. Aujourd’hui, Quintess n’occupe plus que deux sites : Levallois et Clichy, distants de 800 m. Le groupe a désormais une visibilité claire de neuf ans sur sa ressource immobilière, et conjugue un budget maîtrisé avec la souplesse de la location.

Bien au-delà du changement géographique, ce déménagement a entraîné une mutation plus profonde, notamment en termes d’organisation. L’adaptation aux moyens de transport n’a pas toujours été très facile, et la plupart des collaborateurs regroupés sur le nouveau site ne se connaissaient pas auparavant. Mais ces contraintes ont été bien acceptées. En interne, les gens sont satisfaits des espaces, plus grands, plus confortables. Vis-à-vis de l’extérieur, ils sont fiers de leurs nouveaux locaux, tandis que l’image corporate ainsi forgée par Quintess donne aux clients pleinement conscience qu’ils ont affaire à un groupe. 

Source : site Internet Actineo

Une place de village recréée à Montrouge : Le projet Evergreen du Crédit Agricole Immobilier

Le site Evergreen de Crédit Agricole Immobilier, situé à Montrouge, à 400 mètres du périphérique sur l’ancienne emprise des usines Schlumberger, occupe huit hectares, dont quatre d’espaces verts. Certains bâtiments industriels d’origine ont été conservés (ils avaient déjà fait l’objet d’un réaménagement dans les années 1980 sous la direction de Renzo Piano). Les premiers bâtiments réhabilités ont permis d’accueillir 2 400 personnes entre novembre 2010 et fin janvier 2011.

Fait significatif, la direction générale de Crédit Agricole SA et la salle du conseil d’administration qui étaient jusque-là boulevard Pasteur, dans le quartier Montparnasse, depuis 1965, s’y sont installées au début de l’année 2011. Trois autres bâtiments seront inaugurés entre 2012 et 2014.

Ce projet se fonde sur trois ambitions :

• Une ambition managériale. La dynamique « campus » induit une nouvelle façon de travailler ensemble, caractérisée par plus d’échanges, plus de collaboratif. Ce nouvel aménagement des espaces implique de faire évoluer les pratiques managériales.

• Une ambition humaine. Il s’agissait d’associer à la conception du site les 9 000 futurs collaborateurs qui allaient l’investir. 250 volontaires ont donc participé à des groupes d’expression. Il est rapidement apparu qu’il fallait créer une ambiance « comme à la maison », faite de « coins jour » (pour les réunions, les rencontres) et de « coins nuit » (pour le travail plus personnel ou le travail en équipe).

• Une ambition économique. La crise économique oblige à une réflexion sur les coûts et les améliorations en termes de fonctionnement. Il s’agit donc bien d’optimiser les surfaces et de réduire le nombre d’implantations, tout en répondant aux exigences liées au développement durable.

Trois grands objectifs ont été identifiés :

• Proposer une diversité d’espaces susceptibles de s’adapter aux différentes situations de travail et de vie.

• Privilégier la flexibilité des espaces.

• Offrir des conditions de vie et de confort optimales.

Les bâtiments comptent au maximum quatre niveaux. À chaque étage, en sortie d’ascenseur, on trouve un lieu d’échange et de vie baptisé « Lounge ». Au rez-de-chaussée, un Business Center regroupe des salles de réunions et d’accueil. L’espace « Forum » occupe une place centrale. Il est ouvert de 7 h 30 à 18 h 00 et l’on peut, successivement si nécessaire, y travailler, déjeuner, accueillir des clients, organiser des réunions… Son mobilier, particulièrement soigné, est signé Charles Eames et Ronan et Erwan Bourroullec. La terrasse qui jouxte le Forum est devenue une vraie « place de village », tant les échanges y sont nombreux et fréquents.

Loin de se retrancher dans sa tour d’ivoire, Crédit Agricole Immobilier s’ouvre au contraire sur sa ville, sur son environnement immédiat et sur le monde : la conciergerie d’entreprise, par exemple, fait appel aux commerçants voisins, tandis qu’un partenariat a été mis en place avec le Salon international d’art contemporain qui se tient tous les ans à Montrouge, et qu’une politique de promotion a été initiée pour faciliter l’accès des riverains du site aux emplois de la banque.

Source : Jean-Philippe Adam, directeur général adjoint, Crédit Agricole Immobilier Rencontre Actineo « Le campus, site innovant pour travailler mieux », 6 avril 2011.

Du triangle d'or de Paris aux grands moulins de Pantin : BNP PARIBAS assume

« Pour nous, les aménagements des bureaux doivent tenir compte des installations existantes, dont certaines datent du xixe siècle. L’immeuble Bergère à Paris, par exemple, siège social du CNEP, est un bâtiment haussmannien classé à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Il abritait à l’origine toutes les fonctions de la banque (direction générale, relation clients, coffres…). Ce n’est naturellement plus le cas aujourd’hui : les métiers et activités s’étant beaucoup développés, ils sont aujourd’hui implantés sur plusieurs sites. Il faut donc tirer le meilleur parti possible de locaux anciens dont la fonction initiale a disparu et qui sont malaisément modulables, mission d’autant plus délicate que nombre d’éléments de ce parc ancien sont classés !

Malgré le manque d’ergonomie des immeubles haussmanniens, les collaborateurs du groupe préfèrent encore des bureaux de prestige, si possible dans Paris, à des installations de banlieue pourtant plus récentes et plus fonctionnelles. Les Grands Moulins de Pantin, dans lesquels 3 200 salariés du groupe vont emménager, constituent un site historique prestigieux. Le bâtiment est esthétique et confortable, et nous avons misé sur un équilibre entre open space et bureaux privatifs qui permettra l’accueil d’équipes projet évolutives, mais aussi de fonctions de back-office. »

Source : Michel Hue, responsable des services exploitation et logistique, BNP Paribas. Rencontre Actineo « Immobilier et mobilier, peut-on concevoir l’un sans l’autre ? » 25 novembre 2009

Au bureau comme chez soi : La FNAC à Ivry-sur-Seine

Pour la Fnac, l’objectif était de regrouper toutes ses équipes Siège, jusque-là réparties sur les deux sites de Clichy et d’Aubervilliers, tout en créant des synergies opérationnelles s’inscrivant dans la « Révolution Fnac » voulue par Denis Olivennes : une profonde réorganisation hiérarchique et physique doublée d’une refonte de la relation clients.

Le bâtiment choisi à Ivry-sur-Seine avait l’avantage de pouvoir s’organiser facilement autour d’espaces conviviaux qui ne donnent pas une impression d’open space classique. De plus, on a pu moduler l’espace grâce à des cloisons vitrées, seul élément de séparation autorisé.

Les espaces de second jour sont essentiellement affectés aux réunions. Ils sont aussi utilisés de façon ponctuelle par les collaborateurs nomades, tout comme les postes les moins plaisants, par exemple ceux qui sont près des couloirs. Les salles de réunion ont été implantées de manière à casser les perspectives et recréer une certaine intimité dans les bureaux. 

Pauses et repas sont des moments importants de la journée de travail. Comme les ressources extérieures étaient loin d’être facilement accessibles, l’entreprise a fait un gros effort dans ce domaine. Chaque étage compte donc deux cafétérias de qualité, conviviales et totalement ouvertes, qui peuvent, si nécessaire, accueillir de petites réunions informelles. Pour déjeuner, les collaborateurs ont le choix entre un restaurant classique, un bar et même un bar à fruits au dernier étage. Ils peuvent manger seuls ou à plusieurs, face à une fenêtre, ou même dehors à l’air libre quand le temps le permet.

Enfin, la FNAC voulait que ses collaborateurs se sentent « au bureau comme chez eux ». Ce principe a présidé à l’aménagement, la décoration et l’accessorisation de son siège social. C’est ainsi, par exemple, qu’une vraie cheminée orne et réchauffe l’accueil (dans les deux sens du verbe), que les savons des sanitaires sont individuels, et que les espaces, comme dans une maison particulière, ont chacun leur personnalité et leur ambiance.

Source : Emmanuel Fougère, directeur patrimoine et achats indirects de la Fnac, Rencontre Actineo « Quel bureau pour mon portable?», 24 juin 2009.

Regrouper ses équipes : Uneo déménage à Montrouge

Uneo est une mutuelle destinée aux militaires, en activité ou non, ce qui représente 650 000 adhérents et 1,5 million de personnes protégées. Uneo est issu de la fusion de trois mutuelles historiques : celles de la Gendarmerie, de l’Armée de Terre et de la Marine, et de l’Armée de l’Air. Cette fusion s’est accompagnée d’un regroupement des équipes.

Le nouveau site d’Uneo se trouve à Montrouge, à quelques encablures du périphérique. Ce choix a été guidé par la volonté de ne pas augmenter de façon significative les temps de transport des salariés. Il s’est appuyé sur des études menées par le cabinet Mobilitis et par la RATP, qui a notamment réalisé un zonage très pointu. 

Une fois le site retenu, les efforts ont porté sur ses aménagements, notamment le cloisonnement des espaces (les plateaux étaient livrés complètement nus) et sur la qualité du mobilier – des paramètres d’autant plus déterminants dans la réussite de l’opération que les salariés d’Uneo travaillaient dans les mêmes locaux depuis longtemps (parfois plusieurs dizaines d’années) et qu’ils étaient donc, au moins pour certains, perturbés par l’idée d’emménager dans un bâtiment plus grand, plus haut, et très moderne.

Source : Jean-Philippe Adam, directeur du département logistique Uneo – Rencontre Actineo « Immobilier et mobilier, peut-on concevoir l’un sans l’autre ? », 25 novembre 2009.

On aura noté (peut-être avec un certain agacement…) que le tour d’horizon qui précède ne concerne que Paris et sa région. Or, le « reste de la France » ne manque ni de pôles urbains ni de villes dynamiques où sont implantés des complexes de bureaux.

Mais en réalité, si l’on excepte le cas des tours qui restent l’exception en province où l’urbanisme tend à privilégier les immeubles de taille limitée, la plupart des problématiques et des tendances que nous avons dégagées s’observent aussi en région, mutatis mutandis et à une échelle moindre, évidemment, notamment en ce qui concerne les mouvements centrifuges vers les banlieues plus ou moins lointaines.

Des transferts vers les grandes métropoles d’équilibre

Toutefois, à ces mouvements intra-agglomérations viennent se superposer des mouvements inter-agglomérations qui correspondent, pour l’essentiel, à des « délocalisations » de la région parisienne vers la province résultant d’un élargissement de la recherche de compromis économico-sociaux auxquels se livrent les entreprises.

Ces transferts se font surtout vers les centres-villes des grandes « métropoles d’équilibre » comme Lyon, Lille, Marseille, voire Nantes ou Bordeaux qui, grâce au transport ferroviaire – et singulièrement à l’arrivée du TGV –, se trouvent tout au plus à trois heures de Paris.

Ces métropoles sont toutes dotées de campus très complets dédiés à l’enseignement supérieur et à la recherche. Elles disposent aussi de toutes les ressources souhaitables en termes d’équipements collectifs (culture, éducation, loisirs…). Et elles jouissent d’une réputation de villes où il fait bon vivre et où les coûts d’établissement et de fonctionnement sont bien plus faibles qu’en région parisienne, pour les entreprises comme pour les ménages.

Parallèlement, elles font de gros efforts d’aménagement, d’équipement et de construction dans le domaine des logements et dans celui des immeubles de bureaux, notamment en favorisant l’émergence de quartiers d’affaires aux alentours des gares TGV, pour attirer des activités nouvelles. Et pour se distinguer de leurs rivales tout aussi ambitieuses, elles communiquent de plus en plus, à la fois en direction de la main-d’œuvre qualifiée et des employeurs susceptibles de s’installer sur leur territoire, sur l’excellente qualité de vie qu’elles peuvent offrir, tant au travail que hors du travail.

Pour attirer des activités nouvelles, ces villes n’hésitent pas à offrir des conditions avantageuses aux sociétés et à travailler avec elles pour faciliter l’acclimatation de leurs collaborateurs.* Pourtant, en dépit de la satisfaction exprimée par nombre de ceux qui ont écouté le chant des sirènes, bien des entreprises d’Île-de-France hésitent à sauter le pas, sauf pour déménager des activités bien précises dont le développement a souvent un rapport avec la région concernée. En d’autres termes, elles décentralisent plus qu’elles ne migrent, tant une implantation parisienne est encore vue aujourd’hui comme un avantage compétitif majeur.

* On se reportera par exemple au projet « Grand Bordeaux » inspiré de celui du « Grand Paris », qui parie sur un coup de fouet économique lié à l’arrivée TGV Paris-Madrid et Paris-Toulouse, et voit la ville devenir « un hub au sein d’une euro-région attractive et intermodale ». La municipalité table sur un accroissement d’environ 25 000 habitants, l’objectif étant d’atteindre le seuil fatidique d’un million d’habitants en 2030. Le plan urbanistique se veut exemplaire quant à la qualité de vie et s’engage à fond sous le signe du développement durable. Voir 2030 : vers le grand Bordeaux, une métropole durable, Éd. Ville de Bordeaux, 2010, p144.

Progrès des transports : La poule et l'oeuf

Est-ce le développement des transports qui pousse populations et entreprises à se déplacer, ou à l’inverse le désir de mouvement qui suscite la modernisation des voies de communication ? Les deux à la fois selon le prospectiviste Benjamin Matalon : « La plupart des facteurs que prennent en considération les sciences sociales sont en interaction, c’est-à-dire que leurs effets varient selon les valeurs des autres facteurs auxquels ils sont associés. » à moins qu’il ne faille « laisser du temps au temps » pour que se dégage un lien de causalité, comme le suggèrent des recherches menées par l’Université de Lyon II : « On observe un écart entre les changements importants et quasi-immédiats introduits par le TGV dans la mobilité des personnes et la lenteur d’apparition des effets dits « structurants » qui pourraient lui être imputés. Les répercussions du TGV sur les activités des zones desservies ne sont pas automatiques. »

Source : « Les effets structurants du transport, mythe politique, mystification scientifique » par Jean-Marc Offner, laboratoire Techniques-Territoires-Sociétés (Paris xii – CNRS).

http://www.ambafrance-cn.org/IMG/pdf/Les_effets_structurants_du_transport.pdf